住宅売却住み替えする場合の先行と買い先行とは！？～売り先行のメリデメ～ Poncha blog 建築・不動産相談所

適当な不動産会社の予想売却価格の査定を元に住宅購入をしてしまって、全然売りずに何とか売ってほしいと依頼されたことがありました・・。

あれこれ手を尽くしましたが、めちゃくちゃ苦労しました・・。

運よく早期で購入希望者が現れて何とかなりました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

現在お住いの住宅を売却し、住み替えを検討する場合、

今の物件を

・売却してから、新居を探す　売り先行

・新居を探してから、今の物件を売却する　買い先行

の二パターンがあります！

どちらもメリットデメリットがあり、絶対こちらが良い！

というのは存在しません！

ということで今回は、

住宅売却　住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～買い先行のメリットデメリット～

というテーマでお話ししたいと思います！

今回は、買い先行、売り先行のそれぞれの特徴とメリット・デメリットについてお話をし、

どの場合だと、どちらに向いているのか？

基礎的な部分をお話をしたいと思います！

内容が長くなってしまったので、前編と後編に分けたいと思います！

前編である今回は、買い先行のメリットデメリットについてお話をしたいと思います！

住み替えをする際の買い先行と売り先行とは！？

冒頭でもお話をしましたが、住宅の住み替えをする際は、

・今の物件を売却してから、新居を探す　売り先行

・新居を探してから、今の物件を売却する　買い先行

の二パターンがあります！

それぞれメリットデメリットが存在しており、人によってその考え方も選び方も異なってきます！

まずはそれぞれの特徴とメリット・デメリットをおさえ、自分に合った住み替え方法を検討するのが良いです！

・買い先行（新居を先に購入する）

今回は、買い先行についてお話をしたいと思います！

買い先行は、

新居を先に購入し、その後今の物件を売却する　住み替え方法です！

メリットデメリットそれぞれ特徴があるので、抑えていきましょう！

買い先行のメリットとは！？

メリットとしては、

・理想の物件をじっくり探せる

・引っ越し時期の調整が容易

・売却時の内見の対応が不要

・リフォームやリノベーションに余裕がある

といったことが挙げられます！

それぞれの特徴について詳細をお話ししたいと思います！

理想の物件をじっくり探せる

「買い先行」の最大のメリットは、 「焦らずに住み替え先を選べること」 です。

売り先行の場合、「今の家が売れたら、すぐに新居を決めないといけない！」という購入時期に関してプレッシャーがあります。

しかし買い先行であれば、「納得できる物件が見つかるまで探せる」ので、妥協せずに理想の住まいを選べるのが大きな魅力です。

下記のことが言えます！

「条件にぴったり合う物件が見つかるまで待てる！」

希望するエリア・間取り・価格帯の中で、最良の物件を見つけやすくなる。

「競争が激しいエリアでも慌てなくてOK！」

人気エリアでは、物件がすぐ売れてしまうことも。

買い先行なら、 「すぐに決断できる状態」 なので、チャンスを逃しにくい。

その結果、理想の物件をしっかり吟味したいなら、買い先行が良いといえます！

引っ越し時期の調整が容易

住み替えで一番大変なのが、スケジュール調整です！

売却→購入→引っ越しのスケジュール調整が意外と大変です。

しかし、買い先行で考えた場合、

「新居の引き渡しと引っ越しを計画的にできる！」

売却を急がないため、新居の準備が整ってから引っ越せるのが大きなメリットとなります。

また、仮住まいの必要がないです！

売り先行だと、売却と購入のタイミングが合わず、一時的に賃貸やマンスリーマンションを借りるケースがあります！

しかし、買い先行であれば、すでに住む場所が決まっているので、仮住まいの考える必要がなくなります！

「子どもの学年や仕事のタイミングに合わせられる！」

これは、必ずしもというわけではないのですが、引っ越しのタイミングが調整できる！という意味合いになりますね！

入学や転勤のタイミングに合わせて引っ越せるので、家族のライフスタイルに影響を与えにくいという点が挙げられます！

仮住まいを避けてスムーズに住み替えたい場合におススメです！

売却時の内見対応が不要な場合がある

意外と盲点なんですが、内見対応をするしないって結構大きな問題なんです！

これはどういうことかというと、

売り先行を考える場合、基本住みながら売却をすることになるので、

自身の自宅を購入したいと思う方が都度、内見に来ます！

赤の他人が来るわけなので、自宅は掃除をしたり、きれいにしておく必要があります。

しかも、内見がある日は立会が必要で、休みの日で内見があれば、家で待機しないといけなくなってしまいます。

これが結構ストレスなんですね！

しかも、内見した人が必ずしも購入するわけではありません。

対して買い先行の場合は、すでに購入先が決まっているため引っ越しができていれば、内見のためにスケジュールを調整する必要はなくなります！

本来、早く売却したいとなると、できる限り多くの方に内見をしてもらう必要があります。

だからと言って多くの方に内見してもらおうと、毎週休みの日を内見日にすると、休みの日なのにお出かけもできなければ、ゆっくり休むこともできません！

かといっても、自身の予定をいっぱい入れてしまうと、内見希望者が内見できず、機会損失になってしまいます。

ですので、内見対応のストレスを減らしたいなら、買い先行のほうが良いですね！

4. リフォーム・リノベーションに余裕がある

新居を購入してから引っ越すまでの間に、リフォーム・リノベーションができるのも、買い先行ならではの大きなメリット！

最近は中古物件を購入をして、フルリノベーションがとても流行っています！

買い先行で先に物件を購入しリノベーションをするとなった場合、

少なからず工事で数か月、時間がかかります！

しかし、工程表があるためどのくらいに終わるか大体の目安がつくため、その期間中に自宅売却を進めることもできます！

売り先行の場合は、売却できてから次のステップに進むため、そもそも時間的猶予がありません。

そのうえで、更にリノベーションをするとなると、時期的に間に合わないことがほとんどのため、買い先行にした方が良いといえます！

買い先行が向いている方というのは・・

今お話ししたのをまとめると、買い先行が向いているのは、

・理想の物件をじっくり探したい人（妥協したくない！）

・引っ越し時期を自由に決めたい人（仮住まいを避けたい！）

・内見対応の手間をなくしたい人（掃除やスケジュール調整が大変…）

・リフォーム・リノベをじっくりしたい人（新居に完璧な状態で住みたい！）

という方になりますね！

買い先行のデメリットとは！？

次にデメリットについてお話をしたいと思います！

・資金繰りのリスク

・一時的に二重ローンになる可能性

・売却時の内見の対応が不要

・売却を急ぐ可能性がある

・予想売却価格が下がるリスク

といったことが挙げられます！

それぞれの特徴について詳細をお話ししたいと思います！

資金繰りのリスク

買い先行の大きなデメリットの一つは

売却査定額に合わせて新居を購入したけど、思った以上に高く売れなかった・・

というパターンです！

例えば、

売却査定額が4,500万円で売れると思って、4500万円で物件を購入したけど

実際は、4,000万円でしか売れなかった・・

というパターンですね！

上記になってしまうと、売却益で新居の頭金を払う計画が崩れてしまい、ローンの借入額を増やすことに

想定外の住宅ローン負担が増え、家計が厳しくなってしまうんですね・・。

買い先行にする場合は下記のことに注意した方が良いです！

新居購入資金を「今の家の売却代金」に頼りすぎない（自己資金も確保）
売却価格の最低ラインを決めておく（価格シミュレーションを事前に行う）
売却価格が想定より低くなった場合の対策を考えておく（つなぎ融資やローンの見直し）

要は、新居購入資金を”売却頼み”にしすぎると危険ということです！

一時的に二重ローンになる可能性

買い先行の最大のデメリットは、二重ローンのリスク。

これはどういうことかというと

買い先行のため、先に物件を購入することになります！

そのため理想としては、

新居のローンが始まる前に、今の住宅のローンが完済できるようなスケジュールです！

しかし、今の住宅の売却がなかなか決まらないと、新居のローンが始まってしまい、

「新居のローン + 旧居のローン」といったダブル負担が数ヶ月続くことに…！

買い先行の場合はとにかく費用面をしっかり考えたうえで検討しないと、破産しかねません。

そのため、

売却が決まる前提の資金計画はNG！

⇒売れなかった場合のシミュレーションもしておく

つなぎ融資の活用を検討！

⇒一時的に資金を借りて二重ローンを避ける手段もある

上記を視野に入れて検討をしたい方が良いです！

二重ローンは想定以上に家計を圧迫するので、事前にリスク対策が非常に重要となります！

売却を急ぐ必要がある場合がある

これは、先ほどの二重支払いに派生したお話になります！

先ほどのように、売却できることを想定しており、二重ローンは家計的に難しい！

となった場合、今の自宅を何とかして売却しなければいけない！

という考えになってしまいます！

この焦りが、売却を不利にする原因になりやすい。

この辺は非常に難しいところで、不動産売却は時期が大変読みづらいところもあります！

そのため、

購入⇒二十支払い前に売却できる

といった理想のスケジュールあり！のみの考え方にならないように、売れなかった時のプランを考えておいた方が良いです！

また、

価格交渉の余裕を持つために、早めに売却活動を始める

新居が決まる前に今の家の相場や売却戦略を考えておく

といったこともしっかりと健闘しておいた方が良いです！

予想売却価格が下がる可能性

これも先ほどのお話の結果のお話になります！

結局、早く売らなければならない！となった最後の策は、価格を落として売却する！

という流れになります！

また、そういう状況に置かれると、価格交渉の主導権を買い手に握られやすい場合もあります！

⇒正直ここは交渉次第なので、必ずしもリスクというわけではないのですが、価格を下げないと買い手がつかない！

と言ったリスクは十分にあり得ます！

そうならないためにも、市場価格を事前にしっかり把握しておく必要があります！

「希望価格」だけでなく

「最低売却価格」も決めておく！

また、先ほどもお伝えしましたが、時間に余裕を持って売却活動をスタートし、反響や相場観を理解しておく方が良いといえます！

買い先行の場合のデメリットを抑えるために、事前の対策が必須！

買い先行の場合は、とにかく資金面でのデメリットがメインです！

そのため、下記のような内容を事前に抑えておきましょう！

・売却価格が想定より低くなっても、資金的に余裕があるか？

・二重ローンになった場合、どのくらいの期間なら耐えられるか？

・売却活動を急ぎすぎないための準備をしているか？

・価格交渉の余裕を持てるように売却スケジュールを組んでいるか？

・「売却が決まる前提」ではなく、「売れなかった場合も想定した計画」を立てることが重要！

そういったことも加味し、買い先行が向いている人というのは・・

資金的に余裕がある（特にローン負担）
新居にしっかりこだわりたい（妥協したくない）
売却活動も早めに計画し、焦らず進められる

になりますね！

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は、

住宅売却　住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～買い先行のメリットデメリット～

というテーマでお話しさせていただきました！

買い先行と売り先行では、どちらも善し悪しがあります！

今の状況を考えるとこちらのほうが良い！

こういう考えだったら、こちらのほうが良い！

という感じで、現在の状況や考え方によって進め方が変わりますので、まずそれぞれの特徴をつかんだうえで判断するようにしましょう！

住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～買い先行のメリットデメリット～

住み替えをする際の買い先行と売り先行とは！？

・ 買い先行（新居を先に購入する）

買い先行のメリットとは！？

理想の物件をじっくり探せる

引っ越し時期の調整が容易

売却時の内見対応が不要な場合がある

4. リフォーム・リノベーションに余裕がある

買い先行が向いている方というのは・・

買い先行のデメリットとは！？

資金繰りのリスク

一時的に二重ローンになる可能性

売却を急ぐ必要がある場合がある

予想売却価格が下がる可能性

買い先行の場合のデメリットを抑えるために、事前の対策が必須！

まとめ

住宅売却　住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～買い先行のメリットデメリット～

・買い先行（新居を先に購入する）