過去にお客さんの友人が、何も知らずに融資利用による特約の銀行を5行書いたほうが良い！と謎のアドバイスをしたおかげで、説得がマジで大変でした・・。
お客さんの友人を説教しました！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
今回は前回お話しました融資利用による特約のより細かい内容についてになります！
前編を読んでいない方は、まずそちらを読んでいただければと思います！
では後半となる、
住宅購入 融資利用による特約の銀行は複数書かなくていいの？後半
というテーマでお話したいと思います！
こちらの内容は、より実践的な内容を記載しており、今回のテーマの本題となる内容です！
まずは前篇を読んだうえで、基礎的な部分を理解したうえで、後半パートを読んでいただければと思います！
住宅購入 融資利用による特約の銀行は複数書かなくていいの？ 前編
しっかりと理解したうえで、不動産会社さんと相談していきましょう！
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近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
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目次
契約書に記載する銀行は複数書いた方が良い？
本日は、さっそく本題に入りましょう！
ちなみに、融資利用による特約の解除の詳細については過去記事踏まえて、基礎部分はしっかり抑えておきましょ！
住宅購入 融資利用による特約の銀行は複数書かなくていいの？ 前編
住宅購入 契約したけどローンが通らない！？契約解除できる？～融資特約の基礎知識～
融資利用による特約を利用するには、契約書に本審査に進める銀行を記載しておく必要があります！
ちなみに多くの場合、事前審査で銀行は２〜３行、通すのが一般的です！
事前審査の時に複数の銀行を通す理由としては、
銀行によって、金利や条件が異なるため、自身に合う条件の銀行を選び、本審査を通せるようにするためです！
となると、ここが疑問が出てきますね！
事前審査で２〜３行の銀行の承認がもらえているのであれば、
すべての銀行を記載して、すべて本審査を通したほうがいいのでは？
と思う方もいるのではないでしょうか？
実際、そうした方が良い！という記事もちらほら見たことがあります！
が、これは大きな落とし穴ですので注意が必要です！
契約書に記載する銀行は、１行で十分！？
先に結論をお伝えします！
融資利用による特約で、契約書に記載する銀行は
・本審査を通す予定の銀行 １行
で十分です！
１行だけだと万が一、ローンが通らなかったとき、購入ができなくなってしまう・・。
ので、リスクが大きい！と考える方がいますが、逆です！
複数の銀行を記載したほうが、どんな条件でも購入をしないといけないとなり、そちらのほうがリスクなんです！
記載した銀行は、すべて本審査を通さないといけない！
なぜリスクなのかというと、
契約書に記載した銀行というのは、すべて本審査を通さないと、融資利用による特約が使えなくなってしまうからです！
少し具体的な例を挙げて説明したいと思います！
例えば、事前審査時に承認が降りた下記の銀行があったとします！
・A銀行 金利0.3％ ４０００万円の融資承認
・B銀行 金利1.0％ ４０００万円の融資承認
・C銀行 金利0.6％ ３０００万円の融資承認
条件が一番いいのは
A銀行ですね！（金利が低く、融資額も高い）
なので、本命の銀行はA銀行となります！
逆に、B銀行とC銀行は条件が良くないため、融資承認となっていますが、現実的ではありません！
しかし、契約書にすべての銀行を記載したとします！
そうすると、A銀行が非承認となった場合
・B銀行
・C銀行
上記２行でも本審査を通さなくてはならず、その２行の審査が非承認や減額承認にならない限り、融資利用による特約が使えません。
要は、条件が悪い銀行でも審査を通さないといけないわけなんです！
もしB銀行のように金利が１％だったら、毎月の返済が高くなってしまうため、B銀行で融資を受けるのであれば、こちらの物件は予算オーバーになってしまうので、諦める！
と考えていても、契約書に記載した以上、審査を通さないと行けないわけです！
しかも、それでB銀行が本審査に通った場合、購入をしない！と意思表示をした場合、
契約解除は手付解除、違約解除といったペナルティー有の解除をしなければいけません・・。
つまり、事前審査に通った銀行をすべて契約書に記載するというのは、
なんとしてでもこの物件を購入しないといけない！
という縛りがつけられてしまうんです・・。
条件が同じ銀行の場合、２つ記載しても大丈夫！？
とはいえ、どんな状態においても1行だけのほうが良いのか？
というと決してそういうわけではありません！
では、次に融資の条件が同じで異なった銀行の場合でみてみましょう！
・A銀行 金利0.3％ ４０００万円の融資承認
・B銀行 金利0.32％ ４０００万円の融資承認
上記であれば、本命はA銀行ですが、B銀行でも条件はほぼ一緒のため、B銀行で融資を受けても問題はありません！
この場合、２行記載するのはありなのでしょうか？
こういった場合であれば、二つの銀行を記載しても問題ありません！
しかし、ここで注意が必要となります！
それは、融資承認期日を調整した方が良い！
ということをしっかり覚えておきましょう１
これはどういうことなのでしょうか？
本審査に通せる銀行は、原則１行ずつ
ちょっとやっかいなのが、同じ条件の銀行が複数あったとしても
本審査に通す銀行は原則１行ずつ
となります！
要は、同じタイミングで本審査を通すことは原則できない！
ということです！
※通せなくはないのですが、諸事情があります！この後ご説明します！
たまに本審査に通す銀行は複数同時が良い！
といっている記事などを見かけますが、実践経験がない方が書いているなー
と思ってみています！
一般的な考えとしては、同じ条件であれば、
本審査を同時に出して、最終的に選択する
が一番いいです！
私もその意見に賛成です！
が、不動産会社さんがそれを嫌がります！
それはなぜか？
本審査は、事前審査と異なり、より詳細に物件や借りる方を調べます。
・物件担保
・個人信用情報
・健康状態
などなど。
多くの方が動いて審査を行うため、本審査は１週間〜２週間ほど時間を費やします！
そのぐらい労力がかかっているんですね！
そのため、本審査承認 ＝ 融資を受ける
という流れになっています！
しかし、２行同時に動くとなると、必ずどちらかの銀行さんは選ばれなくなります！
そうなると銀行としては、
これだけ労力をかけて審査したのに、融資を受けないというのはどういうことですか？
となるわけなんですね！
不動産会社と銀行の関係値が関係している
不動産会社と銀行の関係として
・融通をきいてもらったり、
・金利を下げてもらったり
などなど。
持ちつ持たれるの関係でもあるため、本審査が通ったにも関わらず、本審査を受けないとなると、不動産会社と銀行の関係が悪くなってしまうんですね・・。
そんなこと、お客さんからすると知ったことない！
と思うかもしれませんが、銀行と関係値が高ければ、
・金利がほかの銀行より低くなったり、
・多少むずかしい案件でも通してくれたり
他と比べて条件が良くなったりします！
そういった恩恵を受けられているのは、これまでの関係値があるからなんですね！
つまり、私は関係ありませんので！
と2行通し、断りを入れてしまうと、不動産会社と銀行の関係が悪くなり、次のお客さんから審査や金利等、条件のハードルが上がってしまうんですね！
今までの実績があるからこそ、恩恵が受けられている以上、客である私はそんなの知りません！
というわけにはいかないんですね！
本命の銀行で審査が通らなかった場合はどうすればよいのか？
今お話をした中で、融資利用による特約で契約書に記載する銀行は、本命の1行のほうがよい！
というのが何となく理解できたかと思います！
では、
・A銀行 金利0.3％ ４０００万円の融資承認
・B銀行 金利0.32％ ４０００万円の融資承認
上記の条件で、A銀行のみを記載して、審査が通らなかった場合、B銀行でも進めたい！
となっても、契約解除をしなければいけないのか？
そんなことはありません！
B銀行でも審査を通すことができます！
その場合、融資利用による特約の解除はどのようになるのか？
覚書を交わして融資承認取得期日を延長する
上記の内容の場合、覚書を交わして融資承認取得期日を延長する措置をとるのが一般的です！
具体的な日にちに当てはめてみてみましょう！
融資承認取得期日：10月1日
契約解除期日：10月8日
上記の条件で、9月25日にA銀行が非承認となった場合。
B銀行でも進めるというときは、売主さんの承諾を得て
融資承認取得期日：10月1日⇒10月14日
契約解除期日：10月8日⇒10月21日
といった感じの覚書を交わし、B銀行でも審査を通して、融資が受けられるように調整します！
ただ注意が必要なのが、あくまで売主さんの承諾が必要なので、
審査落ちたので、覚書交わして承認取得期日を伸ばします！
と、買主さんのみの判断で調整はできません！
売主さんが、承諾してくれなかったらどうするのか？
というご質問もいただきますが、売主さんとしては契約まで交わして、物件を購入してもらいたい側なので、
あえてペナルティ無しの契約解除にもっていく人はいません！
全体の流れとしては、
・事前審査は複数の銀行で審査
・契約が完了したら、条件の良い銀行で本審査
・万が一、本審査に落ちたら、別の銀行で再審査
・別の銀行の再審査が契約書記載の融資取得期日に間に合わなそうであれば、覚書を交わして調整
といった感じです！
意外と知られていないのですが、これが実際の現場で起きている進め方です！
上記の進め方が一般的なのですが、なぜか融資利用による特約の銀行を複数記載するかなど、表面の部分しか議論されていないのが、不思議なんですよね・・。
ですので、しっかりと実践の部分も理解するようにしましょう！
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、
住宅購入 融資利用による特約の銀行は複数書かなくていいの？後半
というテーマでお話しさせていただきました！
住宅購入は人生でも稀に見る高い買い物です！
だからこそ、しっかりとリスク回避や保護されている部分を理解し、
どこまでが該当外となるのかをしっかり把握するようにしましょう！
不動産会社さんに任せっきりではなく、自身でもしっかりと調べたうえで確認をしながら進めていくようにしましょう！
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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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