住宅ローンの残債がある自宅は賃貸に出せない！？～自宅を賃貸に出す場合の注意点～Poncha blog 建築・不動産相談所

不動産知識がなかったころ、住宅ローンで家買って賃貸に出せば、賃借人が住宅ローンを支払ってくれる！って考えていました。

無知って怖い・・。

どーも、ponchaです(‘ω’)

以前友人から、

『しばらく実家に帰るから、購入した家のローンの残債が残っているし、賃貸に出して、その家賃で住宅ローンを支払う』

という話を聞きました。

私もこの業界にいなかったら恐らく、

『その考え頭いいね～』

な～んて思っていたでしょう・・。

でも本当はNGなんですね・・。

ということで今回は

住宅ローンの残債が残っている自宅は賃貸に出せるのか？

というテーマでお話ししたいと思います。

一般の方よりも、不動産投資を少しかじった人が陥る落とし穴です。

住宅ローンの性質も踏まえてご説明したいと思います。

住宅ローンの残債がある家って賃貸に出せるの？

早速本題から入りたいと思います！

住宅ローンの残債が残っている家って賃貸に出してよいのか？

結論から言います！

基本NGです！

なーにー！？

って思う方も多いはず。もしかしたら

『私の知人や友人は、自分の家を賃貸に出していた気がします！』

という方もいるのではないでしょうか？

というのも、そういった多くの方は、そもそも住宅ローンの残債が残っている家を賃貸に出してはいけない！

ということを知らずに、賃貸に出しているんです。

逆に、住宅ローンの残債が残っている自宅を賃貸に出すのはNGと知りながら、賃貸に出す人の方が少ないと言えます。

では、何故住宅ローンの残債が残っているとはいえ、自分の所有物なのに、賃貸に出してはいけないのでしょうか？

住宅ローンの残債が残っている家を賃貸に出してはいけない理由

住宅ローンの残債が残っている家を賃貸に出してはいけない理由、

それは、住宅ローンはあくまで契約した本人やご家族が住むためを条件として、金融機関がお金を貸しているからです。

なので、第三者の人に賃貸として出すのは、単純に契約違反！

ということなんですね。

ちなみに、住宅ローンで購入した家でも、残債が無かったら賃貸に出しても特段問題はない！

ということです。

でも、何故住宅というのに変わりはないのに、住宅ローンを利用して購入した自宅を賃貸に出してはいけないのでしょうか？

住宅ローンの金利は圧倒的に安い！

住宅ローンは、色々なローンに比べて圧倒的に金利が安いです。

いくつか理由がありますが、その内の一つは、

金利を安くし、借入をしやすくすることで、

価格が高い住宅購入を促進させることで経済を回したい

というのがあります。

住宅には金融機関・不動産・建築など、経済を支える産業が多くかかわっています。

多くの住宅が購入されると、その分経済もまわってくれます。

そういった理由から、金利を安くし借入しやすくしています。

もう一つは、お金を貸す銀行としてリスクが少ない！

が挙げられます。

お金を貸す側として一番のリスクは、貸し倒れ。

要は、貸したお金が回収できなくなることです。

自身が住むための住宅購入の場合、

銀行はお金を貸す代わりに、購入した不動産を担保にしているので、万が一ローンが支払えなくなったとしても、その不動産を差し押さえて、競売にかけて、残債を回収することができます。

通常のローンに比べて貸し倒れにならないという点も金利が低く設定できる要因とも言えます。

やむを得ない理由があれば、賃貸に出せる！？

住宅ローンの返済は何十年かけて返済していくもの。

中には、

自身が住むために購入したけど、

・転勤になってしまった

・家族や介護の都合で一時的に自宅から離れる必要がある

といった方も多いはず。

そういった方はどうしたらよいのか？

やむを得ない理由がある場合は、一度金融機関に相談をしてみましょう。

上記のようなやむを得ない理由がある場合は、

再び自宅に住むことを条件に、賃貸に出すことを許可してくれるケースがあります。

ローンの切り替えをすることで賃貸に出すことができる

上記のようにやむを得ない理由があり、一時的に自宅から離れた場所で暮らすような場合、賃貸に出すことを許可してもらえることがあります。

しかし、10年を超えるような長期間となると、一時的に賃貸で！

というのが、難しい可能性があります。

そうなった場合は、ローンを住宅ローンから不動産投資用ローンに切り替える必要があります。

不動産投資用のローンは住宅ローンと比べて

金利が1.2～4％と高い

審査が厳しい

といった条件があります。

さらに、住宅ローンから投資用のローンに切り替えるための、借り換えの手数料が発生することも理解しておく必要があります。

黙って賃貸に出してもバレない！？

住宅ローンの残債が残っている家を、何かしら理由があって賃貸に出す場合は、今お話ししたように、ちゃんと金融機関に相談する必要があります。

とはいえ、中には金融機関に相談せずに、住宅ローンの残債のある自宅を賃貸にだしている人もいます。

また、冒頭でもお話ししたように、住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出してはいけない、ということを知らずに賃貸に出してしまっている人もいます。

こういった場合、金融機関に賃貸に出していることはバレるのでしょうか？

すぐにばれる！ということは正直少ないです。

というのも、金融機関は逐一賃貸に出しているかどうか調べているわけではないからです。

とはいえ、住宅ローンの返済は何十年と長いですからね。

どこかのタイミングで気づかれちゃいますね。

多くの場合が、金融機関が契約者宛てに自宅に送った郵送物が、宛名不明で返ってきてしまったなどで発覚します。

なんかおかしいな？と思って調べたらすぐばれちゃいますね・・。

実際バレなくても、バレた時のリスクが大きいのでおススメしません。

賃貸に出していることがばれてしまった場合はどうなる？

残債のある自宅を賃貸に出してはいけないことを知っていようがいなかろうが、もしバレてしまった場合どうなるのか？

・是正勧告

・投資用ローンに借り換え

・一括返済

上記内容で対応することになります。

賃貸に出した時期や動機などの内容によって異なります。

是正勧告のように、今住んでいる賃借人との賃貸借契約を解除するということで、対応してもらえる場合もあります。

ただ、一度結んだ賃貸借契約を貸主の都合で勝手に解除して、賃借人を追い出すことはできないので、正直現実的ではありません。

一般的には一括返済を求められる場合が多いです。

現在は不正の監視が厳しい！

2018年に住宅ローンの不正利用が明るみになってから、金融機関の監視が厳しくなっています。

住宅金融支援機構もフラット35の不正利用についての事案があったことを確認しており、そういった契約者に対して一括請求をするなどの措置を取っています。

知っていながら賃貸に出してしまい、金融機関にバレて一括請求されるのは、当たり前の話ですが、

賃貸に出してはいけないことをそもそも知らずに、賃貸に出していた場合でも例外にはなりません。

住宅ローンの借り入れをする時の、金融機関と結ぶ契約書に

第三者に貸したらあかんからね！

とちゃんと明記してあります。

知らなかった・・・。では済まないので注意しましょう。

不動産会社が賃貸を勧める場合があるので注意が必要

今でこそだいぶ減ったと感じていますが、普通に不動産会社の営業マンが

『住宅ローンの金利は低金利なので、売却以外にもそのまま賃貸として出しちゃえば、賃借人がローンの返済をしてくれますよ！』

と平然と説明している人がいるので注意しましょう。

中には、賃貸に出してはいけないと知っていながら

『金融機関にばれないように、郵便物の対処、何か聞かれた場合の回答方法があるので大丈夫です』

などと、恐ろしいことを説明している人もいます。

現在では金融機関としても不正利用がないか、監視が厳しくなっています。

一度金融機関に対して不正を働いてしまうと、信用問題にかかります。

不動産会社のそういった調子のよい話を鵜呑みにしないようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか！

今回は、住宅ローンの残債が残っている自宅を賃貸に出せるか？

というテーマでお話しさせていただきました。

意外と知らなかったという人も多いのですが、知らなかった！では済まないほどリスクの高いお話です。

特に自宅購入後、不動産投資を検討している方が陥りやすい内容ですので、住宅購入と投資の観点、切り分けて考えるようにしましょう！