不動産取引における囲い込みって！？～物件売却時はご注意を～Poncha blog 不安な方への建築・不動産の相談所～

昔、明らかな囲い込みをされて腹が立ち、会社総出で一般顧客を装ってあらゆる手を使って契約まで進めたことがあります！ダメ。ゼッタイ。囲い込み！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産会社に物件の売却を依頼したのに、価格や条件は悪くないのになぜか全然案内の予約が入らない・・。

そういった場合は、もしかすると囲い込みをされている可能性があるかもしれません！

ということで、今回は

不動産取引における囲い込みとは！？

というテーマでお話しをしたいと思います！

物件の売却を検討している人や現在売却を依頼している人は、この辺をしっかり理解した方が良いですね！

不動産取引での囲い込みって！？

不動産業界で働いている人は一度は聞いたことがある『囲い込み』

一般の方からすると、囲い込みって、なんのこっちゃと思う方も多いかと思います。

しかし、この囲い込みという行為は、知らずのうちに機会損失をしてる可能性が高い行為で、物件を売却する方や、現在売却中の方、さらには物件購入する方にも関係してくる内容なんです。

囲い込みとは、

売主さんより預かった物件を、他の不動産会社に契約をさせない行為です。

さらにひどいところだと預かった物件を他の不動産会社さんに紹介、案内すらさせなかったりします。

何故囲い込みをするのか？

何もわからない方からすると、そもそも何故囲い込みなんてするのか気になるところですよね。

囲い込みについてもう少し詳しくご説明したいと思います。

囲い込みをする理由としては、売主さんから物件を預かっている不動産が自社で買主さんを見つけて、両手仲介を実現させようとするためなんです。

両手仲介や片手仲介については、下記の記事を参考にしてみて下さい

不動産取引での両手仲介、片手仲介？～日本の不動産取引の基礎知識～

何故両手仲介をするかというと、売主さん、買主さん双方から仲介手数料をもらうことができるからなんですね。

片手仲介と違い、両手仲介は1回の取引で仲介手数料を双方からもらえるため、効率よく売り上げを上げることができます。

そのため、囲い込みをすれば、両手仲介が出来、不動産会社としては、常に効率よく売り上げを挙げられちゃうんです

囲い込み行為は禁止されている

不動産会社の利益の為に行われる囲い込み行為は、当然ながら禁止されています。

まあ、当然ですよね！

売主さんからすると、早期売却で依頼しているのに、別の不動産会社の問い合わせだからと言って断っていたら、いつまでたっても売却が進みません。

このように、売主さんに対して不利益になる囲い込み行為は禁止されているんです。

売主さんの承諾があれば、囲い込みできる！？

不動産で働いている人でも意外と知らない方が多いのですが、実は囲い込み自体は、絶対NGというわけではないんです・・。

多分不動産業で働いている半分以上の方はえーーー！？ってなっていると思います。

あ、ちなみにですが、売主さんの承諾なしに、内見等を断ったりすれば禁止行為に当たります。

しかし、売主さんの承諾をもらっていたり、内見を断った後に売主さんにちゃんとその旨を報告をすれば一応OKとされているんです。

というのも、明らかに購入意思のない人に、売主さんとしては大事な資産である物件を内見させたくはないですよね・・。

そういう方に対して、売主さんから仲介業務を受けている不動産会社はちゃんと精査するわけなんです。

ただ両手仲介をしたいがために、売主さんに

『うちで買主さん見つけたいんで、内見断ってもいいですか？』

なーんて伝えて、OKをする売主さんはまずいないでしょう。

この辺の回答が曖昧な為、売主さんは囲い込みかどうか判断が出来ないんですよね・・。

多くの場合が、他社の不動産会社の内見を断った後に売主さんに対して

『内見希望した方が、あまりに条件が違い過ぎて購入意欲がないので断りました！』

といった感じで伝えています。

上記のような回答であれば、売主さんとしては納得できるかもしれません。

ただ、実はそれは必ずしも売主さんの為であるとは限りません。

というのも、内見の断り方や売主さんへの伝え方なんかいくらでも回答できます。

購入意思がないのに案内させないというのも、正直真意はわかりません。

ぶっちゃけ毎回購入意思がないという理由で断っていたら、正直取りこぼしがある可能性もあります。

判断が難しいところではありますが、結論からいうと、囲い込みは基本的にはNG行為である

ということです。

売主さんは、囲い込み行為には気づいていない！？

囲い込みの厄介なところは、被害を受けている売主さんが、囲い込み行為をされていることに気づいていないことにあります。

というよりも、気づける方がすごいと言えます・・。

売主さんから不動産の売却の依頼を受けた場合、売主さんと不動産会社とで媒介契約を結びます。

媒介契約について詳しい内容はこちらの記事を参考にどうぞ

不動産売却時の媒介契約書とは！？～媒介契約の内容を知る～

媒介契約を結んだ場合

・専任媒介契約は14日に1回

・専属専任媒介契約は7日に1回

不動産会社は、売主さんに対して、内見の有無などの状況の報告の義務があります。

また、媒介契約を結んだら、市場にその物件を知ってもらう為、不動産流通機構（REINSレインズ）に登録する必要があります。

REINSとは、簡単にいうと不動産会社のみが見ることができるスーモのような物件サイトのことです。

レインズに登録をしたら、その登録証明書を売主さんに交付しなければいけません。

ちなみに、媒介契約を結んだ場合、REINSの登録は必須です。

スーモやアットホーム、自社HPに掲載しているからREINSには登録しない！！

というのは違法です。

自身が囲い込みをされているかどうかを知る為には、以下のことを確認するようにしましょう。

登録証明書を交付されているかどうか

依頼をした売却物件を市場に出回すためには、REINSに登録するわけですが、ここに登録をしなければ他の不動産会社は、その売却物件を見つけにくくなります。

というのも、買主さんから依頼を受けた不動産会社は、基本REINSを基に物件を検索するからです。

逆にREINSは、一般のお客さんは見ることができません。

そのため、一般のお客さんは物件を探すとき、スーモやアットホームなどの物件検索サイトにて検索します。

この原理を利用して、不動産会社はREINSには登録せず、スーモやアットホーム、ホームズなどに掲載をします。

そうすることで、プロである不動産会社には売却物件を公開せず、一般のお客さんの検索のみに引っ掛かりやすいようにし、両手仲介を狙うという作戦です。

上記の理由から売主さんは、

ちゃんとREINSに登録したか、依頼した不動産会社からREINSに登録したことによる登録証明書をもらうようにしましょう。

REINSに登録していない場合、登録証明書ももらえません。

つまりこれは、売却物件を市場に公開していないことです。

売主さんは、今一度登録証が交付されたか確認した方が良いですね。

媒介契約を結んだ不動産会社の

『REINSには登録しました！』

という言葉を鵜吞みにせず、登録証明証をもらうようにしましょう。

報告内容の詳細を聞く

専任・専属専任媒介契約を結んだ場合は、その不動産会社は報告義務があります。

不動産会社から内見や案内等の報告を受けた場合、しっかり内容の詳細を聞くようにしましょう。

物件価格を相場に合わせているのであれば、内見の依頼は少なからず入ります。

にもかかわらず、案内がなかったという場合は、注意をした方がいいです。

また、案内はあったが成約に至らなかった！という場合も鵜呑みにしてはいけません。

というのも、他の不動産会社より内見依頼書を送るだけ送ってもらい、実際は理由をつけて内見をさせず、売主さんにはその内見依頼書を見せて、

案内の依頼はあったけど、購入意思がないので断った

と言って、あたかも売主さんの意向に沿って断りを入れちゃう強者不動産会社もあります。

不動産会社の営業マンは、マジで恐ろしいですからね～。

囲い込みされてもいいぐらい信頼している不動産会社でなければ、基本営業マンの言う言葉に対して疑ってかかった方が良いと言えます。

囲い込みは、売主さんの報告でしか対処ができない

先ほどお話ししましたが、囲い込みについて売主さんが囲い込みを把握していないことがほとんどです。

囲い込みしていると気づくのは、主に買主さんの仲介をしている不動産会社である時がほとんどです。

・物件を紹介しようとしたら、何かと理由をつけられて案内させてもらえない

・REINSに登録されていない

などなど。

通常囲い込みがあるかどうか、売主さんも含め一般のお客さんが気づくことは少ないです。

そこで買主さんの仲介をしている不動産のプロである不動産会社がこれって囲い込みじゃね？

って気づくわけなんですよね！

ただ厄介なのが、囲い込みがされているからと言って、買主さんの仲介をしている不動産会社が都道府県庁や国土交通省に通報したところで、基本的には対応してもらえません。

えーーーー！？

って話ですよね・・。

直接的被害がある売主さんから報告がない限り、対応してもらえないのが現状です・・。

しかも、売主さんはそもそも囲い込みをされているかどうかも気づいていないわけなので、外野が囲い込みがあった言ったところで、対処してもらえないことがほとんどです。

囲い込みの対処法はあるのか！？

不動産業界で働いている人であれば、皆口をそろえて囲い込みをしているであろう大手不動産会社の名前を挙げます。

業界ではめっちゃ有名な話です。

誰もが知っている不動産会社です。

その大手不動産会社は、ビジネスモデル的に両手仲介をしないと会社が回らないような仕組みなので、担当者がというより会社として囲い込みをせざる得ないような感じです。

ただ先ほどお話ししたように、

・売主さん以外が囲い込みに気づいたところで対応してもらえない、

・売主さんは囲い込みの事実に気づいていない

上記のことから囲い込みがあっても対応が難しいのが現状。

ではどうすればよいのか？

こればっかりは、日本の不動産業界の仕組みを変えるか、売主さんの意識を変えるかしか方法がありません。

ただ、売主さんの意識をかえたところで、不動産会社はあの手この手をつかって囲い込みではないと主張出来ちゃいます。

結局のところ、日本の不動産業界の仕組みを変えていくしか、今のところ私個人的には思いつかないですね。

こういったことから、不動産業界は闇が深いと言われるわけなんですが、こればっかりはもはや不動産業界のモラルの問題になってきますね・・。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、不動産取引における囲い込み

というテーマでお話しさせていただきました！

囲い込みについて、何とかしたいと思っている不動産会社も多い反面、平気な顔して囲い込みを行っている不動産会社も多いです。

囲い込みは結局のところ、自社の利益の為だけであって、他は誰も得しない仕組みです。

こういった不動産の闇を一つ一つ解決して、みんながwin-winになれるような業界にしていきたいものですね！