不動産記事

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

投稿日:2022-03-10 更新日:

私が学生の頃、毎年5月の夜ご飯がご飯とみそ汁のみという超質素な食卓になります。後々知ったのですが、固定資産税やら税金などの納付書が届いて焦っていたらしい。

毎年届くんだから少しは学んで!と当時の親に伝えたい・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅を所有していると毎年かかってくるのが、固定資産税・都市計画税!

固定資産税って何となく言葉は知っているけど、どういう仕組みになっているのかわかっていない人が結構います。

固定資産税ってどんどん古くなるから年々下がるはずなのに下がっていない!

とよく相談を受けます。

今回は、固定資産税の基礎知識と減税、固定資産税は年々下がるのか?

というテーマでお話ししたいと思います。

 

その他の不動産購入の記事についてはこちら

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産取得税、登録免許税?って何?~不動産取得時にかかる税金~

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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住宅を所有するとかかる固定資産税って!?

住宅を所有していると避けて通れないのが、固定資産税

固定資産税とは、

固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人に対し市町村が課税する地方税です。

固定資産とは、土地・家屋・償却資産のことです。

毎年1月1日時点に家などの不動産を所有している人に対して課税されます。

この税額は、市町村が3年に1回、評価替えを行います。

固定資産税はいつ支払うの!?

固定資産税は、4~6月頃に届く納付書を利用して納めます。

市町村により異なりますが、原則とされているのは4月・7月・11月・2月です。

第1期の納期までに1年分をまとめて納める場合もあります。

購入した年の固定資産税の支払いは!?

固定資産税は、毎年1月1日に所有していた人に請求が来ます。

とはいえ、1月1日に物件を購入しました!

なーんてことは、滅多にありません。

年の途中で購入することがほとんど。

では、年の途中で物件を購入した場合、固定資産税の支払いはどうなるのでしょうか?

新築物件の場合

建物部分の固定資産税は、翌年から納めることになります。

1月1日の時点で建物が存在していませんからね。

ただし土地部分においては、日割り清算することが通例となっています。

工務店や住宅メーカー・不動産会社で異なりますが、大体日割り計算ですね。

例えば、6月1日に物件の引き渡しを受けた場合、建物の固定資産税は、翌年からの支払い

土地の固定資産税は、1年間の固定資産税を6月1日以降の日割りで計算し、決済時に一緒に清算する感じです。



中古物件の場合

中古物件の場合は、新築と違い1月1日の時点で建物が存在してますので、すでに売主さん側に、土地・建物の固定資産税の納付が決定しています。

そのため、引渡し日を境に建物・土地共に日割り計算で精算することが多いです。

上記の内容は、固定資産税清算金と呼ばれており、法律上の縛りはありません。

なので、この支払を拒否しようと思えばできますが、引き渡しをした時点で所有権が変わるので、お互いフェアにいきましょう!

ということで、日割りで精算することがほとんどです。

 

固定資産税の計算方法

固定資産税は、

固定資産税評価額(課税標準)×1.4%

で計算されます。

不動産取得税の時にもお話しましたが、固定資産税評価額(課税標準)の目安は、物件の販売価格の70%ぐらいで考えておくと良いです。

課税標準=固定資産税評価額=物件販売価格×70%

その土地の固定資産税の目安を知りたい場合、

例えば、

土地の販売価格が2000万だったとき、目安としてその70%である1400万が固定資産税評価額となり

1400万×1.4%である19.6万円が固定資産税になるかな~

という感じで予想ができます。



固定資産税の税額軽減の特例がある

固定資産税には、要件を満たした土地や建物であれば、固定資産税を下げることができます。

固定資産税の減税については、また細かく上げますので、ここではざっくり上げておきます。

最初にも言いましたが、固定資産税は土地にも建物にも発生します。

土地の固定資産税の減税

おさらいですが、固定資産税の計算は下記の通り

固定資産税=課税標準(固定資産税評価税)×1.4%

土地が住宅用地(住宅の敷地に利用される土地)であれば、課税標準(固定資産税評価額)に特例が適用されます。

200㎡以下の住宅用地部分(小規模住宅用地)には1/6をかけることができます。

課税標準(固定資産税評価額)×1/6×1.4%

 

さらに、200㎡超の住宅用地部分(一般住宅用地)には1/3をかけることができます。

課税標準(固定資産税評価額)×1/3×1.4%

 

例えば・・・。(数字アレルギーの人は飛ばしてください)

250㎡の住宅用地で、1㎡が12万の課税標準(固定資産税評価税)だとしたら、

200㎡×12万×1/6×1.4%=5.6万

50㎡×12万×1/3×1/4%=2.8万

5.6万2.8万で、この土地の固定資産税は8.4万円ということになります。。

住宅の固定資産税の減税

一定の条件を満たした住宅であれば固定資産税を減税することができます。

新築住宅の場合

・一般の住宅は3年間(認定長期優良住宅5年間)

・3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅は5年間(認定長期優良住宅7年間)

上記のいずれかの条件を満たしていれば、120㎡までの部分については、税額が1/2軽減されます。

固定資産税×1/2=課税標準(固定資産税評価税)×1.4%

になるということですね。

2022年3月31日まででしたが、2024年3月31日まで延長となりました。

 

例えば・・。(数字アレルギーの人は飛ばしてください)

一般の住宅で、床面積150㎡で1㎡が10万円の課税標準(固定資産税評価税)住宅の場合、

120㎡までが

120㎡×10万×1.4%=16.8万円(固定資産税)×1/2

となり、8.4万円

残りの30㎡分が

30㎡×10万×1.4%=4.2万

8.4万4.2万=12.4万円

3年間は固定資産税が12.4万円になるということになります。

注意点は、これに3年に1度は評価額が変化するという点と、減価償却分が加わるということです。

中古住宅の場合

新築物件の場合、ほぼ無条件で減税を受けれます。

中古住宅の場合は、一定の条件を満たした耐震改修することで、固定資産税が1年間1/2になります。

固定資産税×1/2=課税標準(固定資産税評価税)×1.4%

また、バリアフリー・省エネ改修した場合においては、固定資産税が1年間1/3になります

固定資産税×1/3=課税標準(固定資産税評価税)×1.4%

こちらも2024年3月31日まで延長となりました。

賃貸住宅は対象外なので注意してください。



固定資産税って何故払う必要がある!?

固定資産税ってなんで払わないといけないのか!?

って怒る方がいらっしゃいます。

気持ちはすご~くわかります。

ただ、固定資産税は地方税であり、その地域の道路整備や教育・文化や福祉の充実、産業の振興などに使われています。

これはどういうことかというと、この地域をできる限り充実した地域にして皆が住みやすい街にしましょう!

ということです。

つまり、街を活性化するための資金になっているということ。

もし街が活性化せず、人はいない、道路は整備されていないといった場合、住みたいと思う人がいなくなります。

そうすると、人気がなくなり物価がどんどん下がってしまいます。

結果、住宅の資産価値も落ちてしまう!

ということにつながるわけです。

固定資産税を支払うことは、住宅の価値を保つためであり、地域の活性化の支援をしている!

ということで、素晴らしいことなんです!

建物の固定資産税は年々安くなる!?

よく相談を受けるのが、

建物は減価償却で年々古くなるのに、何故固定資産税が下がらないのか?

という内容。

建物が古くなったら価値がちょっとなくなって、売却価格も安くなるでしょ?

だったら、固定資産税も安くなるのが当然でしょ?

というもの。

ごもっともです!

ですが、固定資産税評価額は、建物の経過年数だけで判断しているわけではありません。

建物の固定資産税評価額は、

建築物価の変動家屋の建築後の経過年数に応じた減価

この2つを考慮して行われます。

つまり、その地域の物価も関係するよ!ということ。

とても人気のあるエリアだと物価が上がっているので、建物が古くても価値があるからです。

なので物価が上がっていると、建物が古くなっても固定資産税が下がらないということがあります。

言い返せば、固定資産税が高いというのは、価値があるとも言えます。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、固定資産税について基礎知識や仕組み、減税についてお話させていただきました。

物価を保つために必要な固定資産税です。

仕組みをきちんと理解し、減税や税制優遇をうまく活用しながら固定資産税を支払いましょう。

もっと細かく詳細を聞きたい方はお問い合わせください。

 

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