リフォーム・建築 不動産記事

賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討~相場とニーズを考慮する~

投稿日:2021-05-27 更新日:

退去後にめちゃくちゃ汚れているお部屋に入るとき、毎回土足で入りたくなります・・。

多分こう思っているのは私以外にもいるはず・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

普段一般のお客さんからリフォームや不動産のご相談を受けるのですが、法人のお客さんや大家さんなどからもお問い合わせがあります。

その中で、定期的にいただくお問い合わせについてお話ししたいと思います。

それは、賃貸物件のリフォーム、修繕、メンテナンスについてです。

賃貸のリフォームは、金銭面や仕上げの基準など、通常のリフォームに比べてとても難しいです。

投資用物件を購入後、入居者さんを募集するためのリフォームについてはまた、別記事で挙げようと思います。

今回は、賃貸住宅に住んでいた入居者さんが退去した後どのくらいリフォーム・修繕をしたほうがよいかお話をしたいと思います。

管理会社側の意見の裏事情なども書いてますので是非参考にして見て下さい。

また、今回は物件を所有する大家さん、オーナーさん向けにお話ししますが、修繕費などは敷金からの清算になるので、入居者さんも知っておいた方が良いかと思います。

関連記事はこちら

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

最近の賃貸住宅事情~コロナによる変化と影響~

退去する時の原状回復って?~原状回復ってどこまでを負担しないといけない!?~

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅を退去する時って自分で手直ししたほうが良い?~原状回復の注意点~

 

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退去後の賃貸住宅の修繕・リフォームって!?

入居者さんが退去した後、新しい入居者さんを募集する前にまずお部屋を綺麗にする必要があります。

賃貸住宅の場合は、リノベーション(今よりももっと良くする)ではなく、リフォーム(今と同じ状態にする)することが多いです。

いわゆる、原状回復というものです。

原状回復とは、簡単いうと入居する前と同じ状態に戻すということです。

汚してしまった壁紙を張り替えたり、設備が古くなってしまったので交換したり、クリーニングをしたりなどです。

 

原状回復費用の負担については、こちらの記事を参考にして見て下さい。

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

賃貸住宅の退去の流れ~退去時の注意点について~

 

また、よく聞かれるクリーニングが何かはこちらの記事を参考にどうぞ!

クリーニング・美装工事ってどこまで行うの!?~物件や内容で仕上がりが変わる~

 

自然損耗や経年劣化以外については、基本借主(入居者)さん負担で修繕を行います。

その費用はまず最初に預けた敷金から清算され、足りなければ追加でお支払い、余れば返金されます。

敷金についてはこちらの記事をどうぞ

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

退去後に行う修繕やリフォームってどのくらい行った方が良いのか?

さて、今回の本題です。

退去後に行う修繕やリフォーム内容は実際どのくらい行った方が良いのか?ということなのですが、一言で結論を出すのは正直難しいです。

どのくらいの修繕、リフォームをする必要があるかは下記の内容を確認して判断します。

・前入居者さんがどのような感じでお部屋を使っていたか

・現在のお部屋の反響がどのくらいあるのか(前回空室期間がどのくらいあったか)

・物件の立地や賃料

などです。

単純に汚れたから修繕するのではなく、

物件近くに似た物件があるから付加価値をつけて修繕するのか

物件自体にニーズがあるからちょっとした修繕だけで終わらせるか

など、総合的に判断する必要があります。

では、もっと詳細についてお話ししたいと思います。

入居者さんがどのくらいお部屋を汚しているか

まず、前入居者さんがどのような感じでお部屋を使用して、どのくらい汚れていたかを確認する必要があります。

これについては、管理会社さんが間に入っていれば基本管理会社さんが行います。

この辺は、イメージがつきやすいですよね。

入居者さんが、壁紙に汚れをつけてしまったり、設備機器を壊してしまったのであれば、原則入居者さん負担で修繕します。

壁の一部、フローリングの一部だけ傷をつけてしまった場合の修繕って?

結構難しいのが、壁紙の一部だけ、フローリングの一部だけ傷をつけてしまった場合はどうなるのか?

ここは管理会社や入居者さん、大家さんやオーナーさんそれぞれで協議が必要です。

というのも、壁紙の一部の傷で、壁一面張替で承諾する入居者さんもいますし、納得できないという入居者さんもいます。

逆に、壁紙の一部を補修だと色がおかしくなるので、壁一面を張替の費用の請求を入居者さんにする大家さん、オーナーさんもいます。

大体は、一部の補修代を入居者さんからもらい、実際には全面張替をオーナーさん負担で行うという感じですね。

現在のお部屋の反響状況、家賃相場を知っておく

退去後の修繕については、先程お話ししたお部屋の状況のみで判断する場合がほとんどです。

しかし、現在のお部屋の反響状況を知らない状態で闇雲に修繕やリフォームをすると痛い目を見ることになります。

賃貸住宅の修繕やリフォームで難しいところは、修繕費用を支払う人が実際住む人じゃないというところです。

なので、安く仕上げてすぐに次の入居者さんを決めたいと思うのは当たり前です。

一昔前までは、とりあえず住める状態にまで持っていき、すぐに募集をかけることが多かったです。

ただ、ここ近年、賃貸住宅と言えど設備や内装が綺麗であることが条件でお部屋探しをする人が増えました。

さらに、コロナウイルスの影響で家にいる時間も多くなったことも関係して、よりクオリティを求めるようになってきました。

せっかく反響のあるお部屋なのに、修繕やリフォームで費用をケチったことにより、古い設備・古い内装のまま募集をかけて全然入居者さんが決まらないというお部屋をいくつも見てきました。

逆に、賃料が4万ぐらいなのに、管理会社にそそのかされ100万近いフルリフォームをしたら、入居者さんはすぐ決まるかもしれませんが、せっかくの家賃の収入は全てリフォーム代に消えていきます。

少し極端な例を出しましたが、このように現在の家賃、相場、反響状況を踏まえてどのくらい修繕をする方が良いです。

管理会社の言いなりになりすぎないように!

こんな感じで書くと管理会社さんに怒られてしまいますね・・。

ただ、誤解が無いようにお伝えしておくと信頼できる管理会社ももちろんあります!

が、その反面本当に適当な管理会社もあるということです。

多くの管理会社さんは、自社でリフォーム部門を抱えている場合が多いです。

たとえ別会社としても、紹介料をもらったりなど何かしらの関係性があることがほとんどです。

つまり、リフォームの費用も何かしらの形で管理会社に還元され利益となっているということです。

しっかりとしている管理会社であれば、上記でお話ししたような内容をそれぞれ考慮し、修繕、リフォーム費用の見積もりを提示してくれます。

ただ、適当な管理会社ですと、先程例に挙げたように、特段理由もないのに利益や売り上げが欲しいが為だけに、フルリフォームを提案することも良くあります。

確かに、フルリフォームをすれば綺麗になるので入居者さんは、本当にすぐ決まったりするのでやってよかったという錯覚に陥りやすいのですが、賃料の設定、リフォーム代金の返済がどのくらいで終わるかなど、ちゃんと考慮した上で判断すべきです。

また、高額な修繕費用になってしまった場合は、しっかりと理由を聞いた方が良いですね。

その際、

『この項目の修繕って必要ですか?』

という聞き方はやめておいた方がいいです。

だって、見積書に書いているのに、必要じゃないです!なんていう担当者はいません。

管理会社もプロですから、必要かどうかの要素なんていくらでも答えられます

聞くのであれば、

『現在の相場や反響、お客さんのニーズがどうなのか?

その上で、この項目はなくてもいいと思うのですが、どうですか?』

と聞いた方が、管理会社の見積もりの裏付けがはっきりし、正確に判断ができます。

修繕・リフォーム費用は、金額だけで判断しない

今度は管理会社側の立場からお話になりますが、単純に費用を見ただけで判断する大家さん、オーナーさんがいらっしゃいます。

自分が住むわけじゃない上に、費用を出さないといけない。

そして、それが高額だったら確かにちょっと待て!!ってなりますよね。

気持ちはわかるのですが、まずしっかり内容を確認し内訳や根拠をしっかりと管理会社に聞いてから判断をした方が良いです。

やっぱり、費用をかけてでも直さなければいけないところはあります。

そこをケチると、新しい入居者さんが入居した後に結局クレームになってしまい、余計費用が掛かります

ちゃんとした管理会社であれば、しっかり反響などを考慮した上でここまでやった方が良いなど考えています。

なので、金額だけで判断をせずにまず何故このぐらいやらないといけないのか確認をした方が良いです。



まとめ

いかがでしょうか。

退去後の賃貸住宅の修繕やリフォームは、単純に部屋の状況だけでなく、現在のニーズや反響状況といった感じで総合的に判断して決めたほうが良いです。

ただ、難しいのがその判断があっているかどうかというところ。

結局、人との付き合いになりますので、信頼できるかできないかは自己判断しかありません。

第三者としての意見もお話しできますのでお気兼ねなくお問い合わせください。

関連記事はこちら

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