リフォーム・建築 不動産記事

不動産業界の裏のお話~賃貸住宅探しの注意点~

投稿日:2021-04-27 更新日:

たまに、不動産投資のお話をいただくのですが、一応私もその道のプロなのでと思いながらお話を聞くのですが、大体おいしい話には落とし穴がありますね!

でも、そこについては、全く触れないんだーと思いながらいつも聞いてます。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

不動産業界というと、切っても切れないのがブラックなお話!

ぶっちゃけた話、不動産業界は、表沙汰にできないようなお話はいっぱいあります。

特に不動産売買でのお話になると、金額も大きくなるうえちょっと笑えないような内容がたくさんありすぎるの今回は、賃貸住宅側に絞ってお話したと思います。

といっても、お金の話ではなく、お部屋探しをするうえでの裏のお話になります。

これからお話しする内容で、該当する方がいましたら営業の思惑にはまっている可能性が高いかもしれません。

ちなみに、関連記事はこちらになります。

退去する時の原状回復って?~原状回復ってどこまでを負担しないといけない!?~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討~相場とニーズを考慮する~

賃貸住宅の退去の流れ~退去時の注意点について~

夢のマイホーム 購入するなら新築と中古どっちがいい?~新築と中古のメリットデメリット~

 

お部屋探しや、賃貸、売買の不動産に関するお問い合わせによるご相談承っています。

近年は情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼をする為の集客方法に過ぎません。

また、営業の言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?第3者の目によるアドバイス致します。

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォーム、LINEよりお問い合わせください!

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ネットでは募集しているのに、問い合わせると既に一番手がいると言われた

皆さんお部屋を探す際は、まずネットで調べると思いますが、いいお部屋があった際に不動産に問い合わせてみると、

このお部屋すでに1番手様がいます。2番手様となってしまうので、別のお部屋をご紹介できればと思います。是非一度弊社に来店していただきお話をお聞かせください!

といった感じのお話ききませんか?

実はこの1番手がいるという言葉

営業からすると非常に都合の良い言葉なんです!

これについて、色々とご説明したいと思います。

1番手がいることを知っていながら募集中にする理由

では、あるあるの話からしていきたいと思います。

もちろん全部が全部そういうわけではないのでご了承ください!

まず1つがあげられるのが、集客の為です。

不動産会社は、一つの都道府県だけでもかなり多くの会社があります。

その中で、いかに自社に問い合わせをもらえるかがポイントになってきます。

どんな形であれ、問い合わせをもらえれば、ほかの物件も探しますよ、一度お話を聞かせてください

といったように、次につなげることができます。

これは、仲介会社がよくやるパターンです。

ただ、これを管理会社がこれをやってしまうと、仲介会社から『釣りの掲載だ!』といわれ掲載しているサイト経由で指摘され注意されます。

これは、業者間での話になるので、一般の方はちょっとわからないかと思います。

業者間では、釣り掲載は本来タブーとされているやり方なのですが、仲介会社であれば、ぶっちゃけ気にしなくても問題ないですね。

でも、管理会社だとこの方法はあまり宜しくないので注意が必要となります。


ネットに掲載されているお部屋には2種類ある!!

皆様がお部屋探しに使っているサイト

例えばスーモだったり、アットホームだったりするのですが、こういったお部屋探しの検索サイトには、お客様用の一般サイト不動産会社が入れる専用サイトに分かれています。

一般サイトは、皆様が使っております無料でお部屋探しで使えるサイトです。

皆様が無料でスーモなどの検索サイトを使えるのは、不動産会社が使用する専用サイトで、不動産会社が掲載料としていい金額をスーモなどの検索サイトに支払っているからなんです。

これ、本当に結構いい金額ですよ(笑)

ただ、掲載料の金額だけ見ると高いとなりますが、それによって得られる報酬に比べたら大してことないので支払うんですよね!

話がそれてしまいましたが、検索サイトにお部屋の情報を掲載する際に、一般サイトと専用サイト、両方に掲載するかを選ぶことができます。

仲介会社の場合は、不動産を所有しているわけではないので、一般サイトにしか掲載するしかないのですが、管理会社の場合は、自社で不動産を所有しており(委託も含む)管理しているので、一般でも業者間でも、両方でも選択することができます。

普通に考えれば、反響は多い方がいいので一般のお客さん、業者間の両方に掲載したほうがいいと思いますよね!

でも、人気のあるお部屋などは、わざわざ仲介会社に紹介してもらわなくてもお客様から直接連絡が来るので、業者間には出さずに、一般サイトにしか掲載していない場合があります。

実はここが重要なところなんです!

基本、仲介会社は、専用のサイトを見るため、お客様からこのお部屋って空いてますか?と聞かれた際に、一般サイトにしか掲載されていないと、仲介会社は専用サイトには掲載されていないので確認することができません。

かといって、

このお部屋は、お客様が直接管理会社に問い合わせていただかないとわからないお部屋です!

なんていう、馬鹿正直に言う営業はいません(笑)

かといって、お客様から問い合わせのあるお部屋の空き状況を答えないといけないため、手っ取り早く

『このお部屋は、1番手様がいますね!別のお部屋を探しましょう』

といって、実際に空室だったとしても別のお部屋を探そうとします。

いやー、怖いですね~!

できる営業マンほど、お客様より売り上げを気にする

これは、不動産に限ったことではないのですが、できる営業マンというのは、やはり売り上げを常に気にしています。

これは、残念な話でもありますが、特に不動産業界だとその風習が強くお客様のことよりも自身の売り上げをどうあげるかを考えます。

今回のお部屋探しの場合で言うと、同じ賃料のお部屋でも、売り上げが違う場合があります。

それはなぜか!

これは、ADといわれる広告料といわれるものが支払われる場合があるからです。

このADである広告料というのは、簡単にいうと紹介するお手伝いをしてくれたお礼として、賃料の何パーセントかを仲介業者さんに、仲介手数料とは別でお支払する金額です。

この場合、同じ条件で同じ賃料のお部屋があった場合、間違いなくADがついているお部屋をお客様に勧めます。

だって、仲介手数料+ADが売り上げとなるからです。

AD,広告料は、賃料の50%や100%が多いため、1つのお部屋の売り上げが、単純に2倍になるので営業としては、できる限りAD、広告料のついているお部屋を紹介し、成約しようとします。

ちなみに、何故AD,広告料というものを付けるかというと、AD、広告料を付けないと要はお部屋が決まらないからです。

もちろん他にも理由はいろいろあります。

賃料が高い、設備が良くない、駅が遠いといった感じで、長期で空室が続いているなど、何かしら理由がある物件です。

そういった訳あり物件でも売り上げのためであればAD,広告料有の物件を優先して紹介する営業マンが多いのも事実です。

お部屋を検索する際に、広告料付のお部屋かどうかをチェックする項目があり、それにチェックを入れるとAD、広告料の入った物件しか出てこなくなります。

本当はもっといいお部屋があっても売り上げの為に、お部屋を限定させて、こういったお部屋しかないですねーといったように、案内するので怖い話です。

ちなみに、このAD、広告料がどこに記載されているかを確認するのは、一般の方ではちょっと難しいです。

通常は、お客様用の図面には、ADである広告料については記載しないようになっているので。

ただ、業者間の図面の中には、右下のあたりにAD○○%、広告料○○%と書いてあるので、そこを見ると確認することができます。

見つけることができたら、このAD、広告料ってなんですか?ってさりげなく聞いてみるとよいです。

例えばお部屋を3部屋紹介され、その3部屋すべてにAD、広告料が載っていたらほぼAD、広告料のみのお部屋に絞って検索しているでしょう。

3部屋のうち、1部屋だけの場合は、探したお部屋にたまたまAD、広告料がついていたということがほとんどですが、AD,広告料のついているお部屋を優先的に勧めようとしますね。

営業マンの誘導に騙されないように自身の気に入ったお部屋を探すようにしましょう。



まとめ

いかがでしょうか。

何気なくお部屋探ししていますが、実は、賃貸物件でもこのように自身の売り上げのため、お客様が住みたいと思う良いお部屋より、自身の売り上げになるようなお部屋を紹介することがかなり多いです。

もちろん、売り上げよりお客様に真摯に向き合いながらお部屋探しをする営業マンだっています。

が、結局売り上げが上がらなければ、営業マンとしては失格となってしまいます。

さじ加減が難しいところですね・・・。

ちなみに、関連記事はこちらになります。

退去する時の原状回復って?~原状回復ってどこまでを負担しないといけない!?~

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お部屋探しや、賃貸、売買の不動産に関するお問い合わせによるご相談承っています。

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