リフォーム・建築 不動産記事

すぐ売れる中古物件とは〜どのくらいのリフォームをすれば売れやすい物件になる?~

投稿日:2021-02-25 更新日:

売主さんなのにやたら金をかけてリフォームをしたがるお客さんがいました!

どれもハイスペック設備、個性的なクロス、絵にかいたようなリノベーション!

個性的過ぎてなかなか売れなかったー・・。(笑)

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は、中古物件を売りたいけれど、どんなリフォームをして売りだせばよいかわからない!でも、費用はできる限り抑えたい!そう考える方は多いですよね!

実際、売主さんは出来る限り費用をかけずに早期売却したいもの!

ただ、その費用を抑えたいという気持ちが、早期売却に繋がる手段を途絶えてしまっている、という事実もあります。

併せてこちらの記事をどうぞ

家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~

売れる物件は、ニーズに合ったリフォームをしている!~安さよりもクオリティを~

売れる物件のリフォームプランを考える~ターゲットを絞ってリフォームをする~

ですので、今一度リフォームをして売り出したほうが良いか、そのまま売り出しても大丈夫か確認していただければと思います。

 

近年は情報に溢れています。

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不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。

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リフォームをすれば物件は売れる?

そもそも、リフォームをしたら、物件は売れるのか?

答えはYES! ですが、半分NO!(笑)

リフォームをすれば、物件は売りやすくなります。

これは、事実。

でも、実際に売れるかは、断言できません

こちらの記事を参考にしていただければと思います。

家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~

こちらの記事のことを頭に入れながら、検討していただければと思います。

リフォームをした方がいい物件とは?

中古物件を売却する際なんでもかんでもリフォームをすればいい、というわけではありません。

リフォームを検討するにあたって、物件の築年数や、内装、老朽加減を確認してどうするか判断する必要があります。

極端な例を挙げると、築5年ほどの真新しい物件を売る場合、乱暴な住み方をしない限りは、まず綺麗なままですね。

そんな新しい物件にわざわざリフォームをするのは、はっきり言ってお金の無駄です。

むしろ、無駄にお金をかけて、物件価格を高くするより、そのままの状態で出来る限り物件価格を調整して売り出した方が早く売れます。

まあ、これはわかりやすくするための極端な例です。

考え方としてはこういうことです。

では、リフォームをしたほうがいい物件とは、どういった物件か。

詳しく見てきましょう。

築年数がたっていて、内装も設備も古い場合

まずは、築年数がたっていて、且つ、内装もボロボロ、設備機器もガタがきている場合です。

この場合は、費用に余裕があるのであれば、フルリフォームをした方がいいでしょう。

特に、カビでクロスが剥がれている、水回りの住設関係が汚い、古い

これは、物件価格が安くても、正直なかなか、買い手が付きません。

なぜなら、印象が悪いから!

『汚い家でも、入居前にリフォームしてきれいになるから気にしないでしょ!』と考えている方。

それは、甘いです

汚い家、汚い部屋は、とにかく拒絶反応が凄いです。

賃貸と違い、これから一生この家に住むというのに、玄関を開けた瞬間、カビだらけの部屋を見たら、この家に住みたいと普通思いません。

綺麗になるからと言っても、この家は湿気が凄い、カビが発生するといった理由で買う側は、色々と想像しマイナスの要素しか印象に残りません。

この場合は、多少物件価格が上がっても、全体を綺麗にした方が結果早く売れます。

ただ、注意が必要です。

あとで、詳しく説明しますが、費用が出せないといって、中途半端なリフォームにしてしまうと、かえって売れにくい物件となってしまうので注意しましょう。

築年数はたっているが、全体的にそんなに汚くない物件

築年数は、たっているけれど、設備機器もそんなに古くなく、内装自体もそんなに汚くない場合、結構悩ましいところですね。

特に売主さんは出来る限り費用を掛けたくないので、そのまま売りたがると思います。

こういう物件については、一旦様子見も踏まえて、あえてリフォームをせずにしばらく、その状態で売り出しても良いかと思います。

ただ、注意したほうが良いのが、そんなに汚くないと言っても築年数がたっていると、その当時の仕上げが現在の仕上げと異なっているので、やはり昔の雰囲気が要所要所で感じるものです。

どうしても、なんかちょっと古臭い印象があるんですよね

何故かパッとしないんですよね。

さらに、汚くもないし、綺麗でもない物件は、ぶっちゃけ印象に残りにくいです。

あそこをこうしたほうが良い、ここをこうしたほうが良い、そういった話すら出てきにくいからです。

別に汚くないねー、でも、綺麗でもないよねーという感じですね。

で、結果、次の物件見てみようか、という感じで、そのままフェードアウトしちゃう。

ここで、なにかインパクトに残るような付加価値があると、一気に印象が与えられるのですが・・。

そういうことを考慮すると、低予算でも構わないので、清潔感が出せる、付加価値があるようなリフォームをする方が良いと言えます。

低予算で、印象に残るようなリフォームをするとしたら、壁紙を張り替えが良いと言えます。

壁紙が綺麗になると、部屋の雰囲気が全然変わります。

清潔感が出て、見た目の印象もガラッと変わってきます。

設備機器などに関しては、買主さん側でどうするか検討することが多いので、不具合が無い限りは、ひとまず、そのままでも大丈夫だと言えます。

綺麗な物件でも、クリーニングはした方が良い?

リフォームしたらもちろん、クリーニングは行うべきですが、先程お話ししました綺麗だけど築年数がたっている物件など。

本当は、壁紙を張り替えたりして、印象を良くすると言うことなしですが、費用の面も考慮して出来る限りお金をかけず売り出したいのが、売主さんの考えです。

そういった場合は、せめて、クリーニングだけでも行なっておくと良いでしょう。

全体の印象を変える程、画期的に変われませんが、クリーニングをするだけで、清潔感が出てきて悪い印象は与えないでしょう。

またクリーニングは、水を使用したり、各所拭きあげたりと、部屋全体を作業するため不具合や傷などを発見しやすいんですね。

一番多い不具合は、水漏れですね。

大体、古い物件は内装は、綺麗でも毎日使っているまず廻り関係は、結構がたがきていてパッキンがやられていたりちょいちょい不具合が発生します。

意外と、売主さんも知らなかったりするんですね。

そういったことを事前に知っておくことで、売主さん、買主さん間でのトラブルを回避できたりします。

まあ、不具合を発見するためにクリーニングを行うわけではありませんが、ただ部屋を綺麗にするだけでなく、そういった不具合も発見してくれたりする、ということも頭に入れておくといいでしょう。

ちなみに、クリーニングすると言っても、ケチって適当な業者には依頼しないようにしましょう。

本当に、しっかりしているクリーニング屋さんは、金額は張りますが仕上がりがびっくりするほど違います。

詳しくは、こちらの記事を参考にして見て下さい。

リフォーム後のクリーニングは必要!?~クリーニング工事のイロハ~

中途半端なリフォームは、危険!?

先程チラッとお話ししましたが、本当は全体的にリフォームを掛けたほうがいいけど、無駄な出費を抑えたい。だから汚いところだけリフォームする。

といった、部分リフォームはおススメできません。

費用を抑えたい気持ちはわかるのですが、中途半端なリフォームは、リフォームをやらなかった部分が、余計に目立ってしまうからです。

例えば、寝室が汚かったとしましょう。

壁紙の張替を行ってきれいにしようと考えたところ、4面の壁があるうち、特に北面の壁が汚かったので、費用を抑えたいという理由から、北面のみ壁紙の張替を行ったとします。

そうすると、北面の壁だけ異常に綺麗になったしまい、他の面の汚れが一気に目立ってしまいます。

このパターンは、非常に多いです。

まあ、これが買主さんが行うリフォームだったら自己責任なので、あえて何も言いません。

が、しかし、売るためのリフォームだと、間違いなくいい印象を与えません。

大体、『なんでここだけこんなに綺麗なんですか?』って質問されます。

で、『他の面は張り替えてもらえないんですか?』ってなります。

客観的に考えると、普通一部屋の壁紙全部張り替えるでしょ?と考えるかもしれませんが、売主さんになると意外とこういった客観的に見るということが薄れてしまうんです。

『自分は、今までこの状態で住んでたけどあまり気にならなかった』という感じです。

中途半端なリフォームならやらない方が良い?

つまり、中途半端にリフォームをするのであれば、はっきり言ってやらない方がましな場合が多いです。

(もちろん、汚いのであれば何かしら対応は必要ですが)

むしろ、買主さんにリフォームありき物件を買ってもらうような売り出し方をした方が良いと言えます。

それでも、あまりに汚いのであればやはり、フルリフォームは無理でも、部屋ごとで壁紙を変えるなどの工夫はしたほうが良いです。

今までの経験上、中途半端なリフォームをして売り出した物件は、大体残ります。

こういった売却物件のリフォームを多くやると、リフォーム完了後、何となくですがこの物件は売れる、この物件は残りそうといった感覚があり、実際その通りになることが多いです。

多く物件を見ると、売りやすくするためにはここまでは仕上げた方が良いといった基準ができてきます。

もちろん、売却する方の費用で行う為、その通りにできるわけではありません。

そうなったら次に中途半端なリフォームをするのではなく、ここだけやってあとは、買主さん負担でリフォームを検討した売り方に変更します。

そのぐらい中途半端なリフォームというのは、リスキーであまりおススメできないです。

まとめ

いかがしょうか?

売りやすい物件にするため、どういった場合がリフォームした方が良いかご説明しました。

全部が全部当てはまるわけではないですが、中途半端に行うリフォームだけは、本当に注意が必要です。

よほど、うまい具合にリフォームを行わないと、終わった後なんかリフォームしたのに微妙だね・・。となりかねません。

この考え方は、個人でも企業でも売主さんは、基本一緒です。

早期売却を希望していないのであれば、買主さんの様子を見ながら辛抱強く売り出せばいいと思いますが、早期売却を検討しているのであれば、ある程度の費用を投資と考え、思い切ってリフォームしたほうが正直早く売れます。

そういったことを、検討しながら是非、物件の売却を検討して見て下さい。

 

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